马年春节将至，静安张园迎新活动一轮接一轮：意大利品牌杜卡迪与张园联动，将浸润百年匠心的摩托车与设计新颖的互动活动装置，摆上了茂名北路限时步行街；BIRKENSTOCK勃肯在张园推出以火马为灵感的新春系列，中国机能潮流品牌OGR发布了招财红配色限定鞋款。
意大利品牌杜卡迪与张园联动活动
百年张园焕发新生。上海静安置业（集团）有限公司董事长时筠仑今天向记者透露：2022年12月至今，张园西区先后引入50余个高能级品牌，品牌入驻率突破90%，联动茂名北路限时步行街举办280余场首发、首秀和跨界融合活动，日均客流5万人次，高峰时段9.2万人次；张园专用型保税仓投入运营一年以来，一线进出境货值总计达2.6亿元人民币。
他还透露，张园正在审慎探索业态与场景的多样化、亲切化调整，旨在打造兼具高端质感与街区亲近感的复合场景，形成与武康路等历史街区差异化的吸引力。
文化赋能与商业创新深度融合
2022年12月，张园西区率先投入运营，围绕探索历史文化保护街区在当代城市中的活化复兴之路，并助力上海国际消费中心城市的建设。
时筠仑说，张园西区的发展，绝非简单的商业地产开发。我们始终坚持“保护为先、文化为魂、以人为本”的原则，将“文化赋能与商业创新的深度融合”。
俯瞰张园
在张园，历史建筑的石库门肌理、海派文化精神不是背景板，而是从项目规划、建设施工、硬件搭建到商业运营全流程的核心决策要素与价值源泉。静安始终将无形的历史文化，转化为可感知、可体验、可消费的现代化场景，最终目标是实现历史建筑活化、高端消费升级与可持续品牌运营的平衡统一，并承担起大张园区域统一规划的先行使命。
运营后的张园大力发展首发经济。张园西区依托南京西路顶级商圈的高端基因与不可复制的历史建筑底蕴，定位为“国际顶奢及特色品牌的首展、首秀、首发集聚地”。2022年12月至今，张园西区先后引入50余个高能级品牌，立足“海上第一名园”文化底蕴，联动茂名北路限时步行街举办280余场首发、首秀和跨界融合活动。
首届汽车街区生活节
伯爵“优雅亦不羁”限时体验展
“我们引入了如阿斯顿马丁、江诗丹顿、宝格丽、伯爵等顶级品牌的中国内地首展，也助力多个首次进入中国市场的国际品牌通过首发活动成功落地并实现交易。”时筠仑说。
落地保税仓，成驱动高端消费的“新引擎”
当然，张园目标并不是品牌与活动的简单堆砌，而是通过整合独特的IP与文化资源联动，要打造全新的、具有话题性的线下文化商业现象，形成一种富有资源纵深和文化内涵的差异化首发生态。
2024年年底，全国首个位于文物保护建筑内的专用型保税仓落地张园西区。这是一项关键的商业基础设施创新，意在破解高端消费“展示体验在市中心，保税仓储在远郊”的长期脱节问题。
伯爵的高端珠宝展品
“这个约200平方米的保税仓，虽小却精。我们采用了最高标准的加固与智慧监管技术，其核心价值在于颠覆传统模式，将大部分空间用于前端的展示、交流与交易，实现‘前展后店’的沉浸式消费体验。”
张园专用型保税仓，极大降低了国际品牌新品、贵重品进入中国市场的资金成本和试错风险。品牌可以在保税状态下灵活进行展览和销售，而消费者则能享受“现场下单、立等可取”的极致便捷。这不仅精准匹配了西区的高端消费定位，更填补了上海中心城区文物保护建筑内保税功能业态的空白，成为驱动高端消费的“新引擎”。
“这完美契合西区‘活力街区’的定位，也积极服务于上海‘买全球’的消费升级战略。”时筠仑说。
探索历史街区差异化的吸引力
在时筠仑看来，张园西区本身就是一个“先试先行”的实践场。“先行”主要集中在三个维度。
第一是政策创新的“先行”。在海关总署等部门的支持下，张园专用型保税仓目前已将保税展示交易功能，“跨空间”延伸至南京西路核心商圈的多个品牌门店，如路易威登恒隆广场店，让保税政策红利突破物理边界，惠及更广区域。
第二是文旅商体展融合的“先行”。张园坚持商业运营深度融入石库门历史文化肌理，同时也积极倾听反馈。时筠仑透露，针对运营初期被评价“过于精致统一、缺乏生活烟火气”的问题，张园正在审慎探索业态与场景的多样化、亲切化调整，旨在打造兼具高端质感与街区亲近感的复合场景，形成与武康路等历史街区差异化的吸引力。
茂名路限时步行街上的活动
第三是区域协同的“先行”。作为“大张园”统一规划的关键首秀区，西区率先探索与未来即将开发的吴江路、丰盛里等周边区域的协同联动机制，在2025年还被选为全市首批五大“夜间经济人气地标”。时筠仑说：“我们在保持自身独特定位的同时，积极融入整体规划，避免孤立发展，为未来打造全球独一无二的大型、多元、活态的历史街区集群积累宝贵经验，同时也与太古汇等邻近顶级商圈形成良性互动，拓宽共同的发展边界。”
法国奢侈品品牌思琳在张园打造新消费场景 海沙尔摄
张园西区正努力走出一条以深度文化保护为前提，以创新商业和智慧政策为双翼的活化之路。“我们不仅是商业空间的提供者，更是城市更新模式、消费升级场景和文商旅融合生态的探索者与构建者。”
东区建设更复杂，功能更完善
张园西区已展现其魅力，正在开发中的东区更让人期待。时筠仑告诉记者：如果说张园西区的焕新是在“螺蛳壳里做道场”，那么张园东区的建设，则是一场更为复杂的“地下造城”与“历史活化”并行的宏大实践。它不仅仅是一个区域的扩建，更是张园整体功能得以完整、实现飞跃的关键一步。
目前，东区建设正按计划稳步推进。7500吨石库门建筑群“华严里”已于2025年6月整体归位，这标志着建筑平移这一最复杂的工程节点已顺利完成。为确保每一块清水砖、每一扇乌漆门都得到原址保护，置业集团累计对25幢历史建筑采用了“平移后复原”的技术。
同时，正在开发8.8万平方米的地下三层空间。其核心功能是彻底解决南京西路站地铁2、12、13号线长期“虚拟换乘”的痛点，实现三线站内无缝换乘。同时，地下空间还将提供超过500个停车位，并布局商业与公共服务配套，实现地上地下一体化贯通。
根据最新规划，2026年6月30日将率先实现首开区的亮相，以点带面，让公众尽早感受到东区的独特氛围。整个东区预计在2027年年底全面建设完成并投入运营。
“东静西闹、沉浸无界”
东区并非西区的简单复制，而是与之形成“东静西闹、沉浸无界”的互补格局。
在功能定位上，东区与西区聚焦于国际奢侈品牌和“首发经济”的繁华不同，东区将引入高端办公、精品酒店、演艺中心、美术馆及潮流文化中心等多元业态。这不仅能吸引高端商务、文化消费客群，也将使张园从“打卡目的地”升级为功能完整的“海派文化交流中心”。
在空间体验上，东区将着力打造更具独特性与趣味性的街巷场景。通过景观功能设计和新消费体验的打造，希望营造出既有高端质感、又富有街区亲近感和烟火气的空间，吸引更广泛、更年轻的国际化客群。
未来的西区东区以及周边将合力组成一个“大张园”。通过地下空间的开发，张园将实现与周边顶级商圈、商务楼宇的物理互联，真正成为南京西路核心区的立体活力枢纽。东区将承接并放大西区已形成的“首发经济”品牌效应，同时通过引入办公、酒店、文化场馆等业态，与西区的商业、艺术片区形成客流互补与生态渗透，共同完善张园的全时段、全业态功能体系。
最终，东西两区协同发力，将助力静安南京西路打造世界级的商业商务中央管理区，使张园成为彰显上海城市软实力的卓越公共空间。
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